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周洛华:人民币升值将打压房价+fxcm天天外汇网

2020/5/27 18:22:23【】67:人次阅读

  人民币升值和开征物业税是打压房价的两种方式,而人民币的实际购买力是由人民币的发行机制和汇率政策两者决定的

  周洛华,上海大学地产学院副院长,一个特立独行的海归金融学博士。他一直用金融学的眼光,且拒绝用经济学的供需框架来分析房地产。2004年,他提出加息将助涨房fxcm天天外汇网价,2008年他抛出油价决定房价、降息将打压房价等言论。

  在他的眼里,房地产属于资产,其价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的,并不是由房地产的融资成本所决定的,也当然不是由供求关系决定的。在资本市场上,是预期风险和收益决定了融资成本,而不是融资成本决定了预期收益和风险。

  他惯用的分析逻辑是,货币就如同一把尺子,用它来度量房价,如果尺子缩短了(贬值),那么房价就会相应上涨;如果尺子拉长了(升值),那么房价就会相应下跌。

  他认为,中国人民银行的货币政策,尤其是人民币汇率政策是左右当前房价的关键因素。而鉴于2010年CPI的上涨前景,他对《第一财经日报》表示,担心2010年房价还会继续上涨。

  《财商》:当前房价过高过快上涨,主要是什么因素造成的呢?

  周洛华:现在房价上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。这个预期导致大家提前买入房产来防止购买力缩水的风险。

  目前,人民币升值的可能性不大,但通货膨胀的压力是越来越大。因为2009年信贷投放很多,今年又遇到了干旱,农作物可能会减产,CPI上涨可能性很大。有人说可以加息来对抗通胀,但我从2004年10月就一直认为在固定汇率机制下,加息不会抑制通货膨胀,只会提高房价。所以我担心如果通货膨胀真的到来,那么,2010年房价还会有一轮波澜壮阔的上涨。

  从过去几年的市场表现来看,中央政府出台的任何看似打压或调控房地产市场的政策,除了规范房地产市场更加健康发展之外,并没有打压房价的效果,其最终结果是让各级政府及国有商业银行从房价上涨中获得更大的收益,比如说税收与息差收入。当然,这些政策当时也确实起到了减缓房价上涨速度的作用,但是没有改变房价上涨的趋势。

  《财商》:那么,你认为目前房价有泡沫吗?

  周洛华:我无法判断中国房地产是否有泡沫。中国房价相对于那些想买又买不起房子的fxcm天天外汇网老百姓的收入水平来说确实是有泡沫,而且泡沫相当大。

  但如果中央政府继续容忍温和的通货膨胀,也就意味着人民币可能会贬值,人民币购买力会继续缩水。相对未来人民币实际购买力缩水的前景来说,当前房价可能没有被高估。

  《财商》:房价泡沫会破吗?会被什么力量刺破?就如你曾说的美国高油价刺破了房价泡沫。

  周洛华:这个无法预测。这种力量在美国是有的,美国房价出现拐点的时候,恰恰是高油价的时期,美国经济运行模式无法支撑过高的油价,导致经济出现调整,而美国房地产价格相应下跌。

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